Проучвания и анализи

Архитектурният анализ е изготвен от арх. Радосвета Кирова, член на сдружение „Трансформатори“

Правен анализ на Дойчин Котларов – юрисконсулт и председател на УС на Фондация ,,Дома Арт”

Актуалността на темата за споделените пространства изисква необходимостта от разясняване и взимане предвид на правните аспекти пред тях. Първо, следва да се отчете бурното развитие на творческия сектор през последните години. За това допринесе както кампанията за Европейска столица на културата през 2019 г., така и появата на различни фестивали за култура и съвременно изкуство, неизчерпателно за пример могат да се посочат – съвременния танц на ,,Дерида денс“, фестивалите на платформата ,,Едно“, ,,София Диша“, ,,Водна кула арт фест“ и по-нови като ,,Дома арт фест“, ,,Фестивал за науката“, Фестивалът за независим театър АСТ, събитията на групата ,,Черчеве” и др. Именно тази среда създаде необходимостта от обособяване на т. нар. ,,Споделени пространства“, или иначе казано създаването на самостоятелни арт центрове, в които независимите творци да могат да създават и представят своя продукт и съдържание, съответно зараждането на творчески клъстъри в България.

Бих искал да започна с представянето на няколко чуждестранни примера за това, към което се стремим по отношение на споделените пространства в България. В регионален план подходящият пример е Европейският център за култура и дебат ,,ГРАД“/GRAD, намиращ се в Белград (http://www.gradbeograd.eu/index_en.php). Центърът е открит на 16 април 2009 г. върху 400 кв м. Преди мястото е било изоставено пространство, построено през 1884 г., в индустриална зона, недалеч от идеалния център на града. В него са позиционирани книжарница с арт литература (книги, каталози и др.), кафе – бар, галерия, пространство за конференции, работилници, представяне на книги, музикални събития, кинопрожекции и др. Центърът се появява след като група ентусиасти начело с Dejan Ubovic основават през 2000 г. неправителствената организация ,,Културен фронт Белград“ и след като получават подкрепата на Община Белград кандидатстват пред холандската the Amsterdam Felix Meritis Foundation за финансиране и техният проект е одобрен. Тук е важно да се отбележи, че Сърбия дори не е член на ЕС, но това не й пречи да се да си взаимодейства успешно с европейски партньори. Пространството се управлява от 7 души – мениджър, арт директор, програмен координатор, дизайнер, комуникационнен сътрудник, финансист и отговорник за събитията + доброволци. Бюджетът е между 100 000 и 300 000 евро на година.

На следващо място насочвам вниманието ви към ,,Фабрика за кабели“ (http://www.kaapelitehdas.fi/en/info) - бивш завод за производство на кабели, който при построяването си през 1954 г. е бил най-голямата сграда във Финландия. Историята тук е, че през 1991 г. Община Хелзинки основава смесено дружество и създава културния център. Той се намира в квартал, който е централен за града. В проекта е намесена и компанията ,,Нокия“, която срещу изгоден договор с общината за нов терен на строителство предоставя цялото пространство за реализация на проект в обществен интерес. През 2008 г. приключва техническото обновление. Този смесeн модел на предприемачество в обществена полза е с оборот от близо 3 500 000 евро годишно, което кара община Хелзинки да разшири този вид партньорство и с други индустриални компании. Половината от пространството се използва от независими културни организации, творци и компании на творчески индустрии. Другата половина се наемат като пространства за култура с обществен достъп. Тук смесеното културно предприемачество, като правна конструкция, с широк диапазон асоциирани партньори стимулира условия за устойчиво развитие на културните организации в обща среда. Настоящият пример е интересен с мащаба си като част от града, в който е ситуиран и отвоюването му за култура и изкуство, а не за прекия конкурент – моловете. Това е отново индустриално наследство превърнато в културна зона. Той обхваща 3 музея, 12 галерии, танцов театър, художествено училище, резидентна програма и т.н. Общата площ е 56 000 кв. м., от които 35 000 кв. м. се отдават дългосрочно под наем на повече от 250 артисти в различни формирования. Фабриката за кабели е член на Trans Europe Halles мрежа от приблизително 50 независими културни центрове в Европа. За сега България присъства скромнов посочената мрежа единствено с Център за изкуство ,,За Родопите“. След като фабриката е прехвърлена на община Хелзинки, те основават общинска компания за недвижимости, която поема основното управление на цялото пространство, като отдава сградите и земята под наем за срок от 30 години.

С оглед илюстрирането на друга форма на подкрепа, която общински власти могат да окажат на творчески организации е важно да се упомене и примера, с който се запознахме на международната среща IETM - френският център за дигитални и иновационни изкуства ,,Кубът“/Le Cube (www.lecube.com). Тук науката и културата се обединяват. Пространството съществува от 2001 г. върху 500 кв. м. Ключовото в този пример е, че самите местни власти в един от административните райони на Париж решават да инициират създаването на арт център, в частност за дигитални изкуства, разполагайки със свободно пространство и за целта обявяват конкурс, който е спечелен от организацията Le Cube. Принципът на функциониране е три годишен договор, който за сега се подновява автоматично. Съответната административна единица осигурява заедно с френското министерство на културата ежегодишен бюджет за реализирането на програмата на центъра, като в тези средства са включени както възнаграждения за работещите в пространството, така и за реализирането на заложените дейности за годината. Различното при този център е, че то участва в копродукции и представя и изнесени събития, с което допълнително се презентира.

Пример за създаването на частно пространство за съвременно изкуство, което впоследствие е изкупено от общината е марсилският център за съвременно изкуство FRAC Marselle, който впечатлява с футуристичния си дизайн (http://www.dezeen.com/2013/08/27/frac-marseille-by-kengo-kuma/).

            Последният чуждестранен пример, който искам да засегна е случаят с появлите се в последните пет години арт центрове в Москва като ,,Дизайн завод Флакон” (http://flacon.ru/space/about/), Център за съвременно изкуство ,,Винзавод” (http://www.winzavod.ru/), културният парк ,,Горки” (http://www.park-gorkogo.com/), където също се събират на едно място – мода, йога, образование, изкуство и музика, дизайн, реклама, архитектурни бюра и прочее. Завод ,,Флакон” е първият творчески клъстър в Москва, изникнал на площ от 25 000 кв. м. На мястото на бивш кристално-стъклен завод, успешен пример за ревитализацията на промишлена зона. Има повече от 200 наематели, но също така и възможност за наемане на пространства - ден за ден. Заводът е изцяло частна собственост.

            След като представихме международният опит в развитието на споделени пространства следва да се илюстрира на какви законови основи може да почива този модел в България. За сега най-сериозно това явление се развива в София, но градове като Пловдив (Капана) и Варна (арт център ,,Графити”) също могат да бъдат дадени като позитивни примери, каткто с участието на общината, така и изцяло с частна инициатива.

            Трите софийски пространства, които имат потенциала да се превърнат в споделени пространства са проектът UnderGara/Под Гарата за превръщането на изоставения подгаров площад на Централна ЖП Гара – Ротонда и прилежащите му 140 магазина в творчески пространства, изоставената сграда на Топлофикация София между х-л Хилтън – НДК и Трамвайното депо на ул.,,Клокотница”. Обединяващият елемент и при трите е, че са общинска собственост. Разбира се състоянието и етапа им на развитие е различен, но фактът че са общински пространства им дава шанс за устойчиво развитие според творческите потребности и концепцията им.

            Въпросът със собствеността е наистина ключов, защото именно той определя или предопределя пътят, по който може да се развие подобен проект. Така, като споменахме за общинската собственост, а и при държавната такава, то тя се дели на два вида – публична и частна държавна/общинска собственост. Законово се регламентира от Закона за държавната собственост (ЗДС), съответно Законът за общинската собственост (ЗОС). Основното различие между двата вида собственост е, че публичната се отдава на концесия и обикновенно е свързана с по-дълъг период – до 30 години, докато частната държавна/общинска собственост се отдава под наем за срок не по-дълъг от 10 години. Повечето общински пространства са частна общинска собственост, което е плюс, защото режимът на тяхното отдаване/ управление е по-лек. Да вземем за пример UnderGara/Под Гарата. Тук собствеността е частна общинска. Съответно приложими са (ЗОС) и Наредбата за общинската собственост, каквато има във всяка една община. Съгласно споменатите нормативни актове има два основни режима на отдаване на свободни, нежилищни имот, в която категория попадат споделените пространства. Първата възможност е сключването на договор за наем, урудено в чл. 14 от ЗОС, като е предвидено изборът на наемател да става както след провеждането на конкурс, като кметът на общината подписва договра за срок не-по дълъг от 10 години със спечелилия конкурса, така и сключване на договор за наем - в ал. 6 на чл. 14 ЗОС - с решение на общинския съвет имоти по ал. 1, чл. 14 ЗОС могат да се отдават под наем без търг или конкурс за здравни, образователни и социални дейности за задоволяване на съответните нужди на населението, както и на юридически лица с нестопанска цел, осъществяващи дейност в обществена полза, по ред, определен в наредбата по чл. 8, ал. 2. Именно тази хипотеза могат да ползват потенциалните заселници и културни мениджъри, за които ще стане дума по-долу в отделен параграф, които имат нужда от свое пространство за продължаване или разрастване на дейноста си.

            Другата възможност, която ЗОС предвижда е уредена в чл. 39 – учредяване на  право на ползване за определено пространство, което става от кмета след решение на общинския съвет. Тук отново има възможност това да се случи след проведен публичен търг или конкурс, а също така и безвъзмездно – чл. 39, ал. 4, отново за не по-дълг срок от 10 години. Особеното при безвъзмездното учредяване на правото на ползване е, че изисква квалифицирано мнозинство – две трето от общинските съветници, което предопределя един по-широк, надпартиен консенсус след общинските съветници, който не винаги е постижим. Другият проблем при безвъзмездното право на ползване, че при учредяването му авансово трябва да се заплати отделно данък в размер на 5 % от данъчната оценка на недвижимия имот, според чл. 44 от ЗМДТ във връзка с чл. 35, буква ,,б” от Наредбата за определяне на размера на местните данъци на Столичен общински съвет (при договор за наем този данък не се дължи). Данъчната оценка на пространството е основата на изчисления на данъчните задължения. При общинските имоти – наем или учредено право на ползване данъчно задълженото лице е наемателят/ ползвателят, съгласно чл. 11, ал. 3 и 4 от Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) – годишен местнен данък за недвижимия имот и такса битови отпадаци, както и всички съпътстващи режийни разноски – ток, вода и т.н.

            И при двете споментаи възможности за предоставяне на общиско пространство за един или повече културни оператори е важно да се знае, че тези пространства не могат да бъдат преотдавани под наем/ предоставяни безвъзмездно на трети лица – чл. 11, ал. 2 от ЗОС. Ето защо тези две форми  са приложими за кокретни културни организации, които имат нужда от пространство за себе си, но не и при реализиране на по-мащабни проекти за заселване на изоставени по-големи пространства и опитът им за концептуално трансформиране и управление. Такъв е случаят с проектът за развитие на подгаровия площад и прилежащите му помещения – Ротондата, където група от хора и организации се обединяват в сдружение в обществена форма UnderGara/ Под Гарата и след година работа на мястото, реализирани събития и направени проучвания предлагат на Столична община то да се превърне в споделено пространство за творчески организации, култура и изкуство, т. нар. творчески клъстър. До момента над 30 организации от културния сектор с а изявили желание да се включат в проекта. Това кара и Столична община, и инициаторите за обживяване на Ротондата, да измислят форма, под която проектът да се осъществи.  Вече има и решение на Столичния общински съвет от месец септември за превръщането на зоната около Ротондата в арт център. Поради неприложимостта в случая на споменатите две възможности, които ЗОС предвижда, а и поради отмяната на Закона за публично – частното партньорство, единствената възможност, която остава е да се подпише догвор за  управление на пространсвтото, при който всеки един избран кандидат за пространство, който отговаря на условията и концепцията за развитие ще сключва своя договор директно с Общината, като принципал на обектите там. Ще бъде предвиден достатъчен гратисен период за наемателите. Това произтича от законовите ограничения за преотдаване на вече предоставени на дадена организация общински пространства.

            Любопиетн пример при пространство, отдадено за културни дейности е Червената къща, където собствеността е на държавата – къщата на ул. Любен Каравелов № 15 е паметник на културата от национално значение, но за една част от нея е реализирана и съдебна процедура по реституция, т.е. в момента собствеността е смесена - държавна и частна, което създава допълнителни трудности при управлението й, с оглед риска да се променя договорения наем. Подобни проблеми има и пред Ротондата на Централна ЖП Гара, където по времето на Стефан Софиянски са реализирани сделки по покупко – продажби на част от помещенията. Радостното е, че са не повче от 10 % от всичките 140 обекта.

            Освен общински, потенциални и подходящи за използване от творчески организации и културни продуценти могат да бъдат сгради и помещения, които са държавна собственост. Водещият за тях закон е споменатият Закон за държавната собственост (ЗДС – чл. 19). Разделението отново е на публична и частна държавна собственост. Тук компетентността и легитимността за взимане на решение за отдаване е споделена между Министерски съвет, отделните министри и областните управители.

            След като се представиха различните форми на собственост и режима за тяхното предоставяне трябва да обърнем внимание на това кой може да бъде техен наемател/ ползвател. Най-общо в правото са познати две форми – физически и юридически лица. От тук обаче трабва да се упоменат няколко важни под примера, които имат своите специфики. На първо място самите юридически лица се разделят на такива, осъществяващи стопанска дейност – търговски дружества, регистрирани по Търговския закон, от които най-разпространените заради неголемите разходи по регистрацията им (около 300 лв.) са  - дружество с ограничена отговорност ЕООД ( с едноличен собственик) и ООД (със съдружници). Другите форми са събирателно, командитно дружество и командитно с акции (не толкова разпространени в стопанския оборот) и акционерното дружество (в културната сфера такива не са много, с излючение може би на киното, поради законовото изискване да имат минимум 50 000 лв. капитал). От счетоводна гледна точка тази форма е по-чиста и лесна за подържане и управление. Другата възможност е за регистриране по Закона за юридическите лица с нестопанска цел (ЗЮЛНЦ). Формите са две – сдружения и фондации. Това са т. нар. НПО/NGO организации. Те могат да бъдат в частна  и обществена полза. При вторите е необходима регистрация в Министерството на правосъдието, което им дава възможност и за участие в преразпределението на над 1 млн. лева за проекти в обществената сфера. Тяхното отчитане обаче е по-сложно, защото освен пред приходния орган – НАП, до месец юни трябва да подадат отчет и пред Министерството на правосъдието. Вече споменахме, че регистрацията в оществена полза ти дава право да кандидатстваш за наемане на общинско помещение под наем без търг или конкурс. Именно при неправителствените организации възниква въпросът дали те могат да извършват стопанска дейност? Отговорът се съдържа в чл. 3 на ЗЮЛНЦ, където е посочено, че регистрираните по този закон лица имат право на стопанска дейност, само ако е свързана с предмета на основната дейност, за която са регистрирани, и като използват прихода за постигане на определените в устава или учредителния акт цели. Предметът на стопанската дейност се определя в устава или учредителния акт на юридическото лице с нестопанска цел. Това са единствените текстове, регламентиращи стопанската дейност на НПО организациите по ЗЮЛНЦ. Битува едно разбиране, добило гражданственост, че приходите от стопанската дейност не трябва да надвишават тези от нестопанската, но изрично законово ограничение за това, както и реалното контролиране на този процес няма. По поставения проблем има и разработен анализ на Българския център за нестопанско право:

http://www.bcnl.org/uploadfiles/documents/pravna%20ramka/qa11.pdf

След като се регистрират в съда сдруженията и фондациите трябва в седемдневен срок да подадат заявление до Агенция по вписванията – Регистър БУЛСТАТ, за да получат единен идентификационен код (ЕИК) и в тримесечен срок да изработи свои вътрешни правила по Закона за мерките срещу прането на пари и да ги изпрати с обратна разписка до ДАНС.

            Що се отнася до физическите лица то те също имат няколко варианта, за да се заявят като потенциални наематели/ ползватели на споделени пространства – като самостоятелни субекти, като регистрирали едноличен търговец (ЕТ) по Търговския закон, което не е юридическо лице, но също разполага с (ЕИК) или като обединение между няколко лица наречено по смисъла на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) гражданско дружество - чл.357 – 364 ЗЗД. С договора за дружеството две или повече лица се съгласяват да обединят своята дейност за постигане на една обща стопанска цел.

            Решението под каква форма даден субект или група от творци ще се заяви като кандидат за пространство следва да отчита споменатите фактори като основни насоки, но също така да има предвид от гледна точка на имиджа и довериет може би е по-добре да го направи чрез регистсрирана организация п онякой от изложените форми. Това му дава възможност и за достъп до повече източници на финансиране, имайки предвид проектното финансиране както от национални програми, така и от европейски фондове. 

            В заключение, съм длъжен да споделя, че изложеният анализ има за цел да ориентира какви са потенциалните възможности за наемане на пространство и под каква форма може да се случи, но независимо от това всяка една организация или лице, което е решило да се развива, наемайки/ползвайки помещение следва или да се консултира с юрист и счетоводител, или да разполага с такива лица в екипа си, защото е възможно да възникнат и индивидуални казуси за разрешаване.

АНАЛИЗ УПРАВЛЕНИЕ И ПОДДРЪЖКА НА СПОДЕЛЕНИ ПРОСТРАНСТВА от инж. Тошо Киров.

Проектът „Споделени софийски пространства“ предлага решение на въпроси, от които София очевидно има потребност. Те са свързани с предоставяне на алтернативни възможности за творчество и култура, за изява на свободните артисти, за създаване на нови атрактивни пространства, които да задоволяват по-пълно културните потребности на жителите и гостите на София.

Няма никакво съмнение, че тази инициатива следва да бъде широко подкрепена. Важното е обаче, още от самото начало да се мисли за устойчивостта на един такъв проект, не толкова от съдържателната му страна, която очевидно ще бъде захранвана непрекъснато със свежи и дори предизвикателни идеи, а по-скоро от гледна точка на следните елементи:

1. Осигуряване на устойчива юридическа форма на регистрация, съответно устойчив модел на управление, който да обезпечава необходимите административни процеси, без да ограничава и влияе негативно на свободата на творческите процеси;

2. Осигуряване на устойчив финансов модел, който да обезпечава необходимите финансови ресурси за функциониране на всеки един от обектите. В този смисъл трябва да се прецени:

• до каква степен могат да се генерират приходи от творческата дейност;
• какви са средните наемни нива за отдаване на търговски площи за всеки един от обектите и на тази база да се определи каква част от обектите трябва да се планират за търговски площи, съответно да се генерира определен процент приходи;
• каква част от финансирането може да бъде осигурено от спонсори. В този смисъл ще трябва да се планират съоръжения и пространства за рекламни цели;
• каква част от финансирането може да бъде осигурено от Столична община. Изхождайки от презумпцията, че развитието на подобни обекти е много необходимо за столицата и такава инициатива би била подкрепена от столичани, изразходването на обществени средства изглежда напълно оправдано и защитимо. Важното е Столична община да участва със средства не само в първоначалния инвестиционен процес, обезпечавайки по този начин проектирането и реконструкцията на обектите, но и в хода на функционирането на обектите, поне за определен разумен период, докато обектите съумеят да се организират и се създадат условия да функционират независимо във финансово отношение;
• какви разходи ще генерира всеки един от обектите, като разходите центрове се очертава да бъдат основна два: разходи за административно-творческо управление и разходи за фасилити мениджмънт.

Анализът е подготвен от Атанас Атанасов от Econometrica.

 „..в областта на КТИ има значителен неизползван потенциал за
 създаване на растеж и работни места, като КТИ могат реално да
  допринесат за изпълнението на  стратегията „Европа 2020“
  Зелената книга

„Културата има принос за интелигентния растеж.“
    Съветът на министрите на ЕС  

Културните и творчески индустрии са фактор за устойчиво развитие и икономически растеж. Европейските стратегически документи – „Лисабонската стратегия“, „Зелена книга за отключване потенциала на културните и творческите индустрии“ и стратегията „Европа 2020“ определят развитието и стимулирането на изкуствата, културните и творчески индустрии като основен приоритет, като важна предпоставка за икономически растеж. Опит за доказване на това твърдение у нас е направен чрез картографирането.

Картографирането представлява остойностяване на културните дейности чрез използването на икономически и статистически индикатори за измерване на творческия сектор. Обсерваторията по икономика на културата провежда картографиране на културните и творчески индустрии. Резултатите са представени в доклада „Картографиране на културните и творчески индустрии в София – 2011 г.“, Обсерватория по икономика на културата“.

Данните от картографирането очертават София като национален център на културните и творчески индустрии. Основните показатели за икономическата значимост на културните и творчески индустрии, като добавена стойност, заети, оборот, брой предприятия и преки чуждестранни инвестиции показват концентрация варираща между 49% и 92% в града. Изкуствата, културните и творчески индустрии, културното наследство са на 4-то място по добавена стойност на икономиката на София.  Данните дават основание на авторите да нарекат София „град на културните и творчески индустрии“ и „творческа София“.

Културните и творчески индустрии създават 4,1% през 2008 г. и 3,7% през 2009 г. от добавената стойност (по факторни разходи) в икономиката на страната при средна добавена стойност между 2 и 4% според повечето европейски картографирания през последните години. Добавената стойност, за културни и творчески индустрии за София през същия период е почти два пъти по-висока, съответно 7,5% през 2008 г. и 6,6% през 2009 г. В София се създава 77,5% от добавената стойност на културните и творчески индустрии.

Отчита се и ръст на заетостта в изкуствата, културните и творческите индустрии за България и за София във време на икономическа криза. Данните показват, че в периода 2008 – 2009 г. културните и творчески индустрии бележат ръст на заетостта с 4,9%. 

През 2009 г. заетите в изкуствата, културните и творчески индустрии в България са 93 232 лица. Техният брой се е увеличил с 4 237 заети лица в сравнение с 2008 г. Прирастът на заетостта, който бележат изкуствата, културните и творчески индустрии е четири пъти по-висок от прираста на заетите лица от всички икономически дейности за периода 2008-2009 г. Това още веднъж потвърждава тезата на авторите на картографирането, че културните инициативи са „мотор“ и стимулатор на икономиката.  Важно е да се подчертае, че именно през изследвания период икономическата криза навлиза в България.

Друга важна характеристика за заетите в сферата на културните и творчески индустрии е големият брой на заетите на граждански договор, работата на непълно работно време или работа от дома. Тази гъвкавост на заетостта е ценна характеристика на труда в условията на икономическа криза.

В същото време средствата, отделяни за култура са минимални. Делът от БВП, предназначен за развитие на културните инициативи, е под 1 %, като през последните години продължава да намалява и достига до 0,5%. 

От изложеното дотук бихме могли да изтъкнем следните потенциални ползи на Споделените софийски пространства в контекста на приноса им кум развитието на културата:

1. Като част от културните инициативи, проектът „Споделени софийски пространства“ има потенциал да продължи положителната тенденция за стимулиране на икономиката чрез инвестиране в културата.
2. Проектът би могъл да допринесе за затвърждаването на гр.София като „град на културните и творчески индустрии“. Два от потенциалните пространства, които имат потенциала да се превърнат в споделени, се намират в непосредствена близост до Националния дворец на културата. Обособяването на самостоятелни арт центрове би могло да доведе до изграждането на творчески квартал, в рамките на който да се развиват културни инициативи
3. Арт центровете създават възможност за изява на творците и в бъдеще изграждането на професионална гилдия.

Фигура 1. Изкуства, културни и творчески индустрии и културен туризъм:основни показатели – относителен дял на София, в %

Източник: „Картографиране на културните и творчески индустрии в София – 2011 г.“, Обсерватория по икономика на културата

Фигура 2 . Заети в изкуства, културни и творчески индустрии, общо за България

Източник: „Картографиране на културните и творчески индустрии в София – 2011 г.“, Обсерватория по икономика на културата

Фигура 3. Темп на прираст (2009 спрямо 2008 г.) – заети лица – общо всички икономически дейности/Изкуства, културни и творчески индустрии, общо за България, в %.

Източник: „Картографиране на културните и творчески индустрии в София – 2011 г.“, Обсерватория по икономика на културата

Таблица 1. Дял от БВП, отделян за култура в периода 2007-2012 г.

Източник: Институтът за пазарна икономика: ИПИ

Анализът е подготвен от Econometrica.

Основните разходи, включени в настоящия бизнес план, са разходите за персонал по поддръжката на сградата. Издръжката на персонала присъства в състава на разходите на всяка организация. За целите на анализа са използвани данни за средната часова заплата на наетите по трудово и служебно правоотношение по икономически дейности и класове на професиите и длъжностите през 2012 г., съгласно методологията на Националния статистически институт. За изчисляване на наема са използвани средни цени за района, в който съответно е разположена сградата. Изготвените разчети за трите сгради са индикативни и имат за цел първоначално ориентиране за възможните разходи по поддръжка. В структурата на наема присъстват и други разходи (данъци и такси), които се определят след експертната оценка на състоянието на всяка сграда. Тези разходи не са обект на настоящия анализ. 

Бившата топлоцентрала на НДК притежава редица предимства:

-          Разполага със зално пространство, подходящо за изпълнителни изкуства;

-          Намира се с в централен район на града, с удобен градски транспорт и метро;

-          Намира се в близост до Националния дворец на културата;

-          Притежава добро осветление

Анализът е подготвен от Econometrica.

Предимствата на трамвайното депо на ул. „Клокотница“ са следните:

-          Разположено е в централен район на града с добра транспортна достъпност

-          Пространството, с което разполага е подходящо за различни форми на изкуство

-          Възможност за използване на трамвайните линии

-          Наличие на озеленен заден двор

-          Добро осветление

-          Характерна и привлекателна атмосфера

Таблица 5. Месечни разходи за персонал по поддръжката на сградата на депото на ул.“Клокотница“

* Разходите са изчислени на база средната часова заплата на наетите по трудово и служебно правоотношение по икономически дейности и класове на професиите и длъжностите през 2012 г. (данните са за фирмите на двустранно счетоводство и са представени от Националния статистически институт).

            Разходите за поддръжка на депото на ул. „Клокотница“  възлизат на 6 371,20 лв. Персоналът по поддръжка на сградата включва управител, счетоводител, домакин, двама пазачи и двама чистачи. Числеността на персонала е по-голяма отколкото при примера с бившата топлоцентрала на НДК, тъй като и площта на сградата е  по-голяма.

Таблица 6. Относителен дял от приходите от наем, необходими за покриване на разходите за поддръжка на сградата в случай, че 70% от сградната площ е отдадена под наем

21,6% от приходите от наем биха били достатъчни за покриване на всички разходи по поддръжка на сградата в случай, че бъдат отдадени под наем 70% от разполагаемите площи. Използваната цена за изчисление на наема е средната за района – 6 евро на кв.м.

Таблица 7. Относителен дял от приходите от наем, необходими за покриване на разходите за поддръжка на сградата в случай, че 30% от сградната площ е отдадена под наем

Половината от приходите от наем биха били достатъчни, за  да се покрият от разходите за персонал по поддръжката в случай, че 30% от разполагаемата площ бъде отдадена под наем. В случая трябва да се отбележи, че отдаваната под наем площ е по-голяма в сравнение с предходния пример, което обуславя и намалението на дела от приходите, необходим за покриване на разходите.

Анализът е подготвен от Econometrica.

Основните предимства на подлеза пред Централна ЖП гара са следните:

-          Добра транспортна достъпност

-          Търговско пространство

-          Разположен е в близост до Националния дворец на културата

-          Добро осветление

-          Инсталации

-          Наличие на активни творчески групи с интерес към развитието на обекта

Таблица 8. Месечни разходи за персонал по поддръжката на сградата на подлеза на Централна ЖП гара

* Разходите са изчислени на база средната часова заплата на наетите по трудово и служебно правоотношение по икономически дейности и класове на професиите и длъжностите през 2012 г. (данните са за фирмите на двустранно счетоводство и са представени от Националния статистически институт).

                За изплащане на работните заплати на персонала, който се занимава с поддръжката на сградата на подлеза на Централна ЖП гара ще са необходими 8 236,80 лв. Структурата на персонала включва управител на сградата, счетоводител, домакин, четирима пазачи и четирима чистачи.

Таблица 9. Относителен дял от приходите от наем, необходими за покриване на разходите за поддръжка на сградата в случай, че 70% от сградната площ е отдадена под наем.

В случай, че бъде отдадена под наем 70% от сградната площ, то едва 15% от приходите от наем ще отидат за покриване на всички разходи за персонала, отговарящ за поддръжката на сградата. Използваната цена на кв.м. за наем на Ъндър Гара е 6 евро, а месечният наем възлиза на 27 300 евро. 

Таблица 10. Относителен дял от приходите от наем, необходими за покриване на разходите за поддръжка на сградата в случай, че 30% от сградната площ е отдадена под наем

                Отдаването под наем на 30% от разполагаемата площ би осигурило 65% от приходите, необходими за покриване на разходите по поддръжка на сградата.

            Примерният отчет на приходите и разходите показва, че сравнително лесно би могло да се организира управлението на сградата така, че с приходите от наем да покрива разходите си по персонал за поддръжка на сградата.

Организацията на управлението на проекта е основен проблем за успешното му реализиране. Добрата организация изисква участието на всички заинтересовани страни в процеса на взимане на решение. Спазването на този принцип би гарантирал доверието между ползвателите на сградата, отговорните институции и общността.

Примерна схема на управлението на сградата е представена на фигура 4. Както се вижда от схемата, работната група се състои от представители на общината, управителя на сградата и реалните ползватели на предоставените помещение – неправителствените организации, занимаващи се с културна дейност и представителите на бизнеса, които също биха могли да проявят интерес към проекта. Всеки от членовете излъчва свои представители, които да присъстват при взимането на решения за ползвателите на помещенията, участниците в конкурса и тяхната оценка.

От схемата на организацията на управлението се вижда, че представителите на общината се позиционират приоритетно спрямо останалите заинтересовани страни. Това е така, тъй като те изпълняват още една функция по реализацията на проекта, а именно неговият контрол.  Общината е и отговорният орган, който взима решение за отдаването на сградата под наем, определя размера на наема и провежда конкурса за избор на наематели. Предложената структура не цели да промени процеса на взимане на решение (от правна гледна точка подобни претенции биха били несъстоятелни). 

Примерната структура е насочена към  осигуряване на прозрачност и доверие , което от своя страна би обнадеждило повече творци да кандидатстват по проекта. В същото време структурата би допринесла за по-голямата публичност и информираност за проекта.

За да се гарантира прозрачността на действията си и да запази доверието в неопорочените си принципи, до конкурса за определяне на ползвателите на помещенията биха могли да бъдат допускани неправителствените организации, които са кандидатствали по проекта или такива, които проявяват интерес да кандидатстват в бъдеще. Достъпът им до процеса би засилил усещането им за справедлив и прозрачен избор и би ги стимулирал допълнително да вземат участие.

Присъствието на управителя на сградата също би било полезно. Това е така, защото отделните творчески дейности изискват специфично пространство или реконструкция, приспособяване на пространство спрямо специфичните нужди. Целесъобразно би било да има един и същи отговорник, независимо от нейните ползватели. Това би позволи нейното опознаване в детайли и изграждането на ценен кадър – управителят би станал експерт по отношение на конструкцията и поддръжката на сградата и би съдействал пълноценно при настаняването на наемателите и задоволяването на потребностите им по отношение на помещенията.

Примерната схема включва още един участник – представителите на бизнеса.  Участието има там е потенциално. Посока, в която би могло да се работи, е ангажирането на бизнеса в решаването на проблема с творческите пространства. Социалната отговорност на бизнеса е актуална тема и феномен, все повече увеличаващ обхвата си. Пример за участието на бизнеса в подкрепа на културните инициативи е компанията „Нокия“, която предоставя пространство за реализация на проект в обществен интерес във Финландия. Организациите, които проявяват интерес към подпомагане на развитието на културата биха могли да се включат в тази работна група, като сами изберат способите за сътрудничество.

Популяризирането и рекламата на проекта са важна част от заложените цели. Предложената схема играе ролята и на маркетингова стратегия. Целта на проекта е да задоволи потребностите на повече творци от културно пространство. Както вече стана ясно, най-добрата реклама за справедливия избор и качественото изпълнение на проекта е възможността на потенциалните ползватели на сградата да участват в работната група, занимаваща се с конкурса. Ползи от това участие произтичат и за организаторите на проекта, които ще имат възможност да проучат нуждите на и идеите на творците още на ниво конкурс. Работата в екип би довела до по-успешно изпълнение на проекта.

Участието на бизнеса в културни  проекти в обществен интерес отдавна е добре реализирана маркетингова стратегия. Обществената ангажираност и корпоративната социална отговорност са понятия, с които бизнеса желае да се асоциира. Все по-често маркетинговите специалисти залагат на спонсорството на подобни мероприятия (спонсорират се концерти, фестивали, музикални клипове, филми и т.н.). Арт центърът е не само културно, но и потенциално рекламно пространство, където бизнесът би могъл да проведе маркетинговата си кампания.